1 Ocak 2026’dan itibaren konut piyasasında çeşitli yeni kurallar ve tutarlar geçerli olmaya başladı. İlk kez ev alacak kişiler için tapu devir vergisi muafiyeti sınırı yükseldi, NHG limiti artırıldı ve yatırımcılar daha düşük devir vergisi ödemeye başladı. Aynı zamanda bazı ev alıcıları biraz daha az borçlanabilirken, kira artışları için de yeni maksimum oranlar geçerli. OZQUR Makelaardij’a göre bu nedenle hangi kuralların sizin durumunuza uygulandığını önceden net olarak bilmek her zamankinden daha önemli.
İlk kez ev alacak kişiler €555.000’ye kadar muafiyetten yararlanabilir
Önemli değişikliklerden biri, ilk kez ev alacak kişiler için tapu devir vergisi muafiyeti sınırının yükseltilmesidir. Şartları karşılayan 18 ile 35 yaş arasındaki alıcılar, 2026 yılında €555.000’ye kadar olan bir konut için tapu devir vergisi ödemez. 2025 yılında bu sınır €525.000 seviyesindeydi.
Konutun içinde kendisi yaşayacak diğer alıcılar için normal %2’lik oran geçerli olmaya devam ediyor.
NHG limiti €470.000’ye yükseldi
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) sınırı da artırıldı. 2026 yılında €470.000’ye kadar olan bir konut NHG kapsamına girebilir. 2025 yılında bu sınır €450.000 idi.
Tek seferlik garanti primi, mortgage tutarının %0,4’ü olarak kalmaya devam ediyor. NHG’li bir mortgage ek güvence sağlayabilir ve bazı durumlarda daha avantajlı bir faiz oranı da sunabilir.
Mortgage imkânları değişiyor
2026 yılında her alıcı otomatik olarak daha fazla borçlanamıyor. Gelir artışı olmayan bir kişi, değişen mortgage kriterleri nedeniyle ortalama yaklaşık €7.000 daha az borçlanabilir. Ancak bu tutar gelire ve kişisel duruma göre önemli ölçüde değişebilir.
Ortalama bir maaş artışı olduğunda ise maksimum mortgage tutarı biraz daha yüksek olabilir. Enerji etiketi de maksimum borçlanma kapasitesini etkilemeye devam ediyor.
Yatırımcılar için daha düşük tapu devir vergisi
Yatırımcılar, ev sahipleri ve proje geliştiricileri için tapu devir vergisi oranı %10,4’ten %8’e düşürüldü. Bu düzenlemenin amacı, konuta yatırım yapmayı daha cazip hale getirmektir.
Kiralık konut piyasasında da yeni sınırlar geçerli. Serbest piyasada kira 2026 yılında en fazla %4,4 artırılabilir. Orta segment kiralık konutlarda ise maksimum artış %6,1’dir.
OZQUR Makelaardij bu gelişmelere nasıl bakıyor?
OZQUR Makelaardij olarak kurallardaki değişikliklerin bazen doğrudan binlerce euro fark yaratabildiğini görüyoruz. İlk kez ev alacaklara yönelik muafiyet, NHG veya maksimum mortgage tutarı bunun iyi örnekleridir.
Bu nedenle finansman sürecine ancak bir konut bulunduktan sonra başlanmasını doğru bulmuyoruz. Tercihen mortgage imkânlarını, mevcut öz kaynakları, aylık giderleri ve ilgili düzenlemeleri önceden belirliyoruz. Böylece alıcı, hangi fiyat aralığında sorumlu şekilde ev arayabileceğini ve teklif verebileceğini daha iyi bilir.
Satıcılar ve ev sahipleri açısından da değişen mevzuatı dikkate almak önemlidir. Çünkü bu değişiklikler hedef kitleyi, satış stratejisini ve finansal getiriyi etkileyebilir.
OZQUR Makelaardij olarak hayalinizdeki eve 5 adımda ulaşmanıza yardımcı oluyoruz
01 — Tanışma & konut ihtiyaçlarının belirlenmesi
Sizinle başlıyoruz. Sizi tanıyor, güven oluşturuyor ve konutla ilgili isteklerinizi ve en önemli kriterlerinizi net bir şekilde belirliyoruz.
→ Önce anlamak, sonra aramak.
02 — Bütçe & olanakların belirlenmesi
Satın alma emlak danışmanı ve finansal danışmanla birlikte mortgage olanaklarınızı, bütçenizi ve ideal arama aralığınızı belirliyoruz.
→ Aramaya başlamadan önce neyin mümkün olduğunu bilmek.
03 — Birlikte ev gezmek
Siz konutun sizde yarattığı hisse odaklanırsınız. Biz ise teknik durumu, konumu, olanakları ve dikkat edilmesi gereken noktaları eleştirel bir şekilde değerlendiririz.
→ Siz ev gibi hissettirip hissettirmediğine bakarsınız. Biz geri kalanına bakarız.
04 — Değer belirleme & akıllı teklif verme
Satılmış benzer konutları analiz ediyor, konutu satış emlak danışmanıyla görüşüyor ve beklenen ekspertiz değerini değerlendiriyoruz. Ardından teklif stratejisini birlikte belirliyor ve teklifi veriyoruz.
→ Rastgele teklif vermek değil, sağlam verilere dayalı teklif vermek.
05 — Kazanılan tekliften notere kadar
Teklif kabul edildi mi? Ardından belgeleri ve satın alma sözleşmesini kontrol ediyor, tüm önemli süreleri takip ediyor ve noter aşamasına kadar tüm sürece rehberlik ediyoruz.
→ Anahtarı alana kadar kontrol bizde.
Yucel Samanci
OZQUR Makelaardij bünyesinde satın alma ve satış emlak danışmanı. Satın alma stratejisi, müzakereler ve Hollandalı, Türk ve expat müşterilere rehberlik konusunda uzmanlaşmıştır.
(5 Ocak 2026)
