İkinci bir konuta veya tatil evine sahip olan kişiler Box 3 vergilendirmesiyle karşı karşıya kalıyor. Bu vergiye ilişkin kurallar önümüzdeki yıllarda önemli ölçüde değişecek. Özellikle 2026 ve 2027 yıllarında ikinci konut sahipleri için vergi yükü nispeten yüksek olabilir. 2028’den itibaren ise gerçek getirinin daha önemli rol oynayacağı yeni bir sistem öngörülüyor. Bu nedenle hem mevcut ev sahipleri hem de gelecekte ikinci konut almayı düşünen kişiler açısından yalnızca satın alma fiyatına ve olası kira gelirlerine değil, vergisel sonuçlara da bakmak önemlidir.

Box 3, 2026 ve 2027’de nasıl çalışıyor?

İkinci bir konut için Box 3 hesaplamasında ilk olarak varsayımsal bir getiri esas alınır. 2026 yılında diğer varlıklar için bu oran WOZ değerinin %6’sıdır. Mevcut planlara göre vergi oranı %36 olarak kalacaktır.

Ayrıca 2026 yılında kişi başına €59.357 tutarında vergiden muaf varlık sınırı bulunmaktadır. Mali ortaklar bu muafiyetten ayrı ayrı yararlanabilir.

İkinci konut için kredi kullanan kişiler, hesaplamada bu borç üzerinden varsayımsal bir faiz oranını da dikkate alabilir.

Gerçek getiri de dikkate alınabilir

Standart hesaplamanın yanında bir karşı ispat düzenlemesi de bulunmaktadır. Gerçek getiri varsayımsal getiriden daha düşükse, vergi nihai olarak daha düşük olan gerçek getiri üzerinden hesaplanabilir.

Bu hesaplamada kira gelirleri, ödenen faiz ve konutun değer artışı gibi unsurlar dikkate alınır. Kiraya verilmeyen veya kişinin kendisi tarafından kullanılan bir konutta da varsayımsal bir getiri hesaba katılabilir.

Mevcut düzenlemede bakım masrafları doğrudan indirilebilir değildir. Değer artışına açık şekilde katkı sağlayan yatırımlar ise belirli şartlar altında rol oynayabilir.

2028’den itibaren farklı bir sistem

Box 3 sisteminin 1 Ocak 2028’den itibaren daha fazla değişmesi ve gerçek getiriye daha çok dayanması planlanıyor.

Gayrimenkul açısından bu, kira gelirlerinin vergilendirilebilmesi ve bakım ile faiz gibi bazı giderlerin indirilebilir hale gelmesi anlamına gelebilir. İkinci konutun değer artışı ise prensip olarak bu kazanç gerçekten gerçekleştiğinde, örneğin konut satıldığında vergilendirilecektir.

Kiraya verilmeyen bir konut için ise varsayımsal bir gelirin uygulanmaya devam etmesi bekleniyor. Böylece yeni sistemde de verginin bir bölümü varsayılan getiriye dayanmaya devam edebilir.

OZQUR Makelaardij bu gelişmelere nasıl bakıyor?

OZQUR Makelaardij olarak ikinci bir konutun yalnızca getiri veya değer artışı açısından değerlendirilmemesi gerektiğini düşünüyoruz. Vergisel sonuçlar nihai finansal sonucu önemli ölçüde etkileyebilir.

Bu nedenle satın almadan önce konutun maliyetini, nasıl finanse edileceğini, kiraya verilip verilmeyeceğini ve Box 3 açısından olası sonuçlarını netleştirmeyi önemli buluyoruz. Mevcut konut sahipleri açısından ise gelecekte yapılacak yatırımları, olası bir satışı veya konutun farklı şekilde kullanılmasını zamanında değerlendirmek faydalı olabilir.

Belirli vergisel kararlar için her zaman bir mali müşavir veya vergi danışmanıyla da görüşülmesini tavsiye ediyoruz.

OZQUR Makelaardij olarak hayalinizdeki eve 5 adımda ulaşmanıza yardımcı oluyoruz

01 — Tanışma & konut ihtiyaçlarının belirlenmesi
Sizinle başlıyoruz. Sizi tanıyor, güven oluşturuyor ve konutla ilgili isteklerinizi ve en önemli kriterlerinizi net bir şekilde belirliyoruz.

→ Önce anlamak, sonra aramak.

02 — Bütçe & olanakların belirlenmesi
Satın alma emlak danışmanı ve finansal danışmanla birlikte mortgage olanaklarınızı, bütçenizi ve ideal arama aralığınızı belirliyoruz.

→ Aramaya başlamadan önce neyin mümkün olduğunu bilmek.

03 — Birlikte ev gezmek
Siz konutun sizde yarattığı hisse odaklanırsınız. Biz ise teknik durumu, konumu, olanakları ve dikkat edilmesi gereken noktaları eleştirel bir şekilde değerlendiririz.

→ Siz ev gibi hissettirip hissettirmediğine bakarsınız. Biz geri kalanına bakarız.

04 — Değer belirleme & akıllı teklif verme
Satılmış benzer konutları analiz ediyor, konutu satış emlak danışmanıyla görüşüyor ve beklenen ekspertiz değerini değerlendiriyoruz. Ardından teklif stratejisini birlikte belirliyor ve teklifi veriyoruz.

→ Rastgele teklif vermek değil, sağlam verilere dayalı teklif vermek.

05 — Kazanılan tekliften notere kadar
Teklif kabul edildi mi? Ardından belgeleri ve satın alma sözleşmesini kontrol ediyor, tüm önemli süreleri takip ediyor ve noter aşamasına kadar tüm sürece rehberlik ediyoruz.

→ Anahtarı alana kadar kontrol bizde.

Yucel Samanci
OZQUR Makelaardij bünyesinde satın alma ve satış emlak danışmanı. Satın alma stratejisi, müzakereler ve Hollandalı, Türk ve expat müşterilere rehberlik konusunda uzmanlaşmıştır.
(13 Temmuz)