Hollanda konut piyasası hâlâ sıkışık, ancak piyasa koşulları gözle görülür şekilde değişiyor. Satılık konut sayısı artarken, mortgage faiz oranları da yılın başına kıyasla daha yüksek seviyelerde bulunuyor. ING bu nedenle konut fiyatlarının 2026 yılında ortalama yaklaşık %2,5, 2027 yılında ise yalnızca yaklaşık %1 artmasını bekliyor. OZQUR Makelaardij’a göre bu durum konut piyasasının aniden tersine döndüğü anlamına gelmiyor; ancak şehirler, mahalleler ve konut tipleri arasındaki farkların giderek daha önemli hale geldiğini gösteriyor.

Alıcılar için daha fazla konut seçeneği

Mevcut satılık konut arzı son yıllarda belirgin şekilde arttı. NVM emlak ofislerinde şu anda yaklaşık 37.000 konut satışta bulunurken, bu sayı beş yıl önce yaklaşık 18.000 seviyesindeydi.

Bu gelişme, bazı bölgelerde konut arayanların daha fazla seçeneğe sahip olduğu anlamına geliyor. Böylece piyasa, alıcıların yalnızca birkaç konut arasından seçim yapmak zorunda kaldığı son derece sıkışık dönemlere kıyasla biraz daha dengeli hale geliyor.

Buna rağmen konut açığı hâlâ ciddi seviyede. ING’ye göre artan arz, talep ile arz arasındaki dengesizliği tamamen ortadan kaldırmaya henüz yeterli değil.

Bu nedenle konut fiyatlarında ülke genelinde geniş çaplı bir düşüş şimdilik beklenmiyor.

Yüksek mortgage faizleri fiyat artışını yavaşlatıyor

Konut arzındaki artışın yanı sıra mortgage faiz oranları da önemli bir rol oynuyor.

Başlıca mortgage faiz oranları ilkbahardan bu yana yaklaşık yarım puan yükseldi. Daha yüksek faiz oranları, aynı gelire sahip alıcıların genellikle daha az borçlanabilmesi veya daha yüksek aylık mortgage ödemeleriyle karşılaşması anlamına geliyor.

Bu durum, alıcıların bir konut için ne kadar ödeme yapmaya istekli ve finansal olarak ne kadar ödeme yapabilecekleri üzerinde doğrudan etkili oluyor.

ING bu nedenle ortalama konut fiyatının 2026 yılında yaklaşık %2,5 artmasını bekliyor. 2027 yılı için ise yaklaşık %1 gibi çok daha sınırlı bir artış öngörülüyor.

Bu oranlar, konut fiyatlarının bazı yıllarda yıllık yaklaşık %9 arttığı önceki dönemlere kıyasla belirgin bir yavaşlamaya işaret ediyor.

Bölgeler arasındaki farklar artabilir

Değişen piyasanın önemli sonuçlarından biri, ülke genelindeki ortalamaların artık belirli bir konutun değer gelişimini açıklamakta daha yetersiz kalmasıdır.

Bazı bölgelerde konut arzı, özel mülk sahiplerinin kiralık konutlarını satışa çıkarması nedeniyle artıyor. Özellikle büyük şehirlerde daha önce kiraya verilen birçok konut bu şekilde satış piyasasına geçti.

Hollanda’nın diğer bölgelerinde ise yaşlanan nüfus daha belirgin bir rol oynuyor. Daha fazla yaşlı ev sahibi konutunu satıyor ve bu durum da mevcut konut arzını artırıyor.

ING bu nedenle bazı bölgelerde veya belirli konut segmentlerinde yerel fiyat düşüşlerinin yaşanabileceğini, buna karşılık Hollanda genelindeki ortalama konut fiyatının hafif şekilde yükselmeye devam edebileceğini belirtiyor.

Konutlar hâlâ hızlı satılıyor

Artan konut arzına rağmen talep güçlü kalmaya devam ediyor.

Bu nedenle mevcut durum, daha fazla konut arzının talepte keskin bir düşüşle birlikte görüldüğü geçmiş dönemlerden önemli ölçüde farklıdır.

Alıcılar birkaç yıl öncesine göre daha fazla seçeneğe sahip olsa da birçok bölgede arz hâlâ sınırlı ve cazip konutlar nispeten hızlı şekilde satılmaya devam ediyor.

Özellikle iyi bir konuma, iyi bakım durumuna ve avantajlı bir enerji etiketine sahip konutlar hâlâ yoğun ilgi görebiliyor.

OZQUR Makelaardij bu gelişmeye nasıl bakıyor?

OZQUR Makelaardij olarak konut piyasasının artık tek bir ulusal piyasa olarak değerlendirilmesinin giderek zorlaştığını görüyoruz. Ortalama %1 veya %2,5’lik bir fiyat artışı, Eindhoven, Helmond, Veldhoven veya belirli bir mahalledeki tek bir konutun gerçek piyasa durumunu açıklamak için çoğu zaman yeterli değildir.

Daha fazla konut arzı, alıcılara konutları karşılaştırmak ve fiyat, bakım durumu ve konum gibi unsurları daha eleştirel değerlendirmek için daha fazla alan sağlar. Ancak bu durum otomatik olarak pazarlık payının yüksek olduğu anlamına gelmez. Doğru fiyatlandırılmış ve cazip konutlarda rekabet hâlâ güçlü olabilir.

Bir satın alma sürecinde bu nedenle benzer konutların yakın zamanda gerçekleşen satışlarını, mevcut arzı, konutun durumunu ve o anda piyasadaki rekabet seviyesini inceliyoruz. Bu bilgiler doğrultusunda alıcıyla birlikte uygun bir teklif stratejisi belirliyoruz.

Satıcılar açısından ise artan konut arzı, doğru satış fiyatının önemini daha da artırıyor. Çok yüksek belirlenen bir fiyat, konutun daha uzun süre piyasada kalmasına neden olabilir. Gerçekçi bir fiyatlandırma ise yeterli sayıda ciddi alıcıya ulaşmayı kolaylaştırabilir.

Önümüzdeki dönemde yerel piyasa bilgisinin ve doğru bir konut değerlemesinin hem alıcılar hem de satıcılar için daha da önemli hale geleceğini düşünüyoruz.

Satış danışmanı olarak hedefimiz nettir: konutunuzu mümkün olan en iyi fiyat ve en iyi şartlarla satmak. Satış sürecinin her aşamasında sizi adım adım yönlendiriyor ve önemli kararları birlikte alıyoruz.

Konut satış sürecimiz 5 adımdan oluşuyor:

1. Tanışma & değerleme
Taleplerinizi görüşüyor, konutu inceliyor ve uygun bir satış fiyatı ile satış stratejisi belirliyoruz.

2. Konutu satışa hazırlama
Gerekli belgeleri topluyor; profesyonel fotoğraf çekimi, ölçüm raporu ve konut sunumunu hazırlıyoruz.

3. Tanıtım & pazarlama
Konutunuzu Funda, kendi kanallarımız, sosyal medya ve OZQUR Makelaardij ağı üzerinden profesyonel şekilde pazarlıyoruz.

4. Görüşmeler & en iyi teklif
Konut gösterimlerini yönetiyor, gelen teklifleri değerlendiriyor ve fiyat, şartlar ve en doğru sonraki adım konusunda size danışmanlık sağlıyoruz.

5. Satış & devir
Anlaşma sağlandıktan sonra satış sözleşmesini, yapılan anlaşmaları, son kontrolü, anahtar teslimini ve satış sonrası süreci takip ediyoruz.

Yucel Samanci
OZQUR Makelaardij’da alım ve satım danışmanı; satın alma stratejisi, müzakere ve Hollandalı, Türk ve expat müşterilere danışmanlık konularında uzman.
(30 Eylül 2026)