Ortalama gelire sahip haneler için ev satın almak son yıllarda çok daha zor hale geldi. 2015 yılında ortalama bir gelir, piyasadaki konutların büyük bir bölümüne erişim sağlarken, bu oran önemli ölçüde düştü. Özellikle tek başına yaşayanlar ve ilk kez ev alacak kişiler finansal sınırlarına ulaşıyor. CPB’ye göre insanların borçlanabildiği tutar ile konut fiyatları arasındaki fark artık önemli ölçüde büyümüş durumda.

Tek gelirle ulaşılabilen konut sayısı azalıyor

CPB, 2015 ile 2024 yılları arasında satılık konut piyasasının erişilebilirliğini inceledi. Hesaplamalarda yıllık brüt yaklaşık €50.000 tutarında ortalama bir hane geliri esas alındı.

2015 yılında bu gelire sahip bir hane, piyasadaki konutların yaklaşık %61’ini finanse edebiliyordu. 2024 yılında ise bu oran yalnızca %21’e geriledi.

Tek kişilik haneler için durum daha da zor. CPB’ye göre 2024 yılında, tek bir ortalama gelire sahip bir kişinin ulaşabileceği konutların oranı yalnızca yaklaşık %2 idi.

Bunun temel nedeni, bu dönemde konut fiyatlarının gelirlerden çok daha hızlı yükselmiş olmasıdır. 2024 yılında ortalama konut fiyatının yaklaşık €451.000 seviyesine ulaşmasıyla birlikte, ortalama gelire sahip bir hanenin finansman açığı €100.000’nin üzerine çıktı.

İlk kez ev alacak kişiler en fazla etkileniyor

Bu gelişme özellikle ilk kez ev alacak kişiler için daha fazla hissediliyor. Bu kişiler genellikle önceki bir konuttan gelen birikmiş konut değerine sahip değildir ve çoğu zaman daha ileri yaşta ev değiştiren kişilere göre daha düşük gelire sahiptir.

Bu nedenle ilk kez ev alacak kişiler daha sık kendi birikimlerine, ikinci bir gelire veya aileden sağlanan finansal desteğe ihtiyaç duyar.

Sorun yalnızca Randstad bölgesiyle de sınırlı değildir. CPB’ye göre erişilebilirlik tüm bölgelerde azalmıştır. Büyük şehirlerde ise durum ortalama olarak daha da zordur.

Daha fazla borçlanmak sorunu çözmüyor

İlk bakışta alıcılara daha fazla borçlanma imkânı sağlamak bir çözüm gibi görünebilir. Ancak hem CPB hem de De Nederlandsche Bank bu konuda uyarıda bulunuyor.

Konut arzı sınırlı kalırken alıcıların finansal imkânları artarsa, bu daha yüksek tekliflere ve sonuçta yeniden daha yüksek konut fiyatlarına yol açabilir. Ayrıca hanelerin finansal riskleri de artar.

Bu nedenle konut arzının artırılması önemini koruyor. CPB, yeni konut inşaatını ve mevcut konutların daha kolay bölünerek birden fazla konuta dönüştürülmesini, piyasadaki baskıyı azaltabilecek yöntemler arasında sayıyor.

OZQUR Makelaardij bu gelişmelere nasıl bakıyor?

OZQUR Makelaardij olarak iyi bir finansal hazırlığın ne kadar önemli olduğunu günlük olarak görüyoruz. Özellikle ilk kez ev alacak kişiler ve tek başına yaşayanlar için, istenen konut bulunduktan sonra mortgage imkânlarına bakmaya başlamak doğru değildir.

Bu nedenle önceden ne kadar borçlanılabileceğinin, hangi aylık gider seviyesinin uygun olduğunun ve ne kadar öz kaynağın bulunduğunun netleştirilmesini öneriyoruz. Bu bütçeden hareketle uygun konutlar çok daha hedefli şekilde aranabilir.

Bir konut satın alırken sadece maksimum teklif verme kapasitesine değil, konutun piyasa değerine de bakıyoruz. Daha fazla borçlanabiliyor olmak, otomatik olarak daha fazla teklif vermenin mantıklı olduğu anlamına gelmez.

OZQUR Makelaardij olarak hayalinizdeki eve 5 adımda ulaşmanıza yardımcı oluyoruz

01 — Tanışma & konut ihtiyaçlarının belirlenmesi
Sizinle başlıyoruz. Sizi tanıyor, güven oluşturuyor ve konutla ilgili isteklerinizi ve en önemli kriterlerinizi net bir şekilde belirliyoruz.

→ Önce anlamak, sonra aramak.

02 — Bütçe & olanakların belirlenmesi
Satın alma emlak danışmanı ve finansal danışmanla birlikte mortgage olanaklarınızı, bütçenizi ve ideal arama aralığınızı belirliyoruz.

→ Aramaya başlamadan önce neyin mümkün olduğunu bilmek.

03 — Birlikte ev gezmek
Siz konutun sizde yarattığı hisse odaklanırsınız. Biz ise teknik durumu, konumu, olanakları ve dikkat edilmesi gereken noktaları eleştirel bir şekilde değerlendiririz.

→ Siz ev gibi hissettirip hissettirmediğine bakarsınız. Biz geri kalanına bakarız.

04 — Değer belirleme & akıllı teklif verme
Satılmış benzer konutları analiz ediyor, konutu satış emlak danışmanıyla görüşüyor ve beklenen ekspertiz değerini değerlendiriyoruz. Ardından teklif stratejisini birlikte belirliyor ve teklifi veriyoruz.

→ Rastgele teklif vermek değil, sağlam verilere dayalı teklif vermek.

05 — Kazanılan tekliften notere kadar
Teklif kabul edildi mi? Ardından belgeleri ve satın alma sözleşmesini kontrol ediyor, tüm önemli süreleri takip ediyor ve noter aşamasına kadar tüm sürece rehberlik ediyoruz.

→ Anahtarı alana kadar kontrol bizde.

Yucel Samanci
OZQUR Makelaardij bünyesinde satın alma ve satış emlak danışmanı. Satın alma stratejisi, müzakereler ve Hollandalı, Türk ve expat müşterilere rehberlik konusunda uzmanlaşmıştır.
(3 Mart 2026)